Am Donnerstagabend, 22. April 2021, um 19.00 Uhr findet zum Thema Mehrwertausgleich eine Informationsveranstaltung statt. Corona-bedingt wird die Veranstaltung virtuell über das Programm «Zoom» durchgeführt. Mit folgendem Link können Sie sich am 22. April 2021, ab 18.45 Uhr zuschalten: https://gossweiler.zoom.us/j/84158973125?pwd=MXVaM2E5TlpXd2lzV21NTTZNZEhhQT09

(Sollten Sie den Zoom-Client nicht auf Ihrem PC installiert haben, können Sie sich auch direkt über Ihren Internet-Browser anmelden. Dazu bitte den Link anklicken und anschliessend die Meldung „Mit Ihrem Browser anmelden“ wählen.)

Kommunaler Mehrwertausgleich bei Auf- und Umzonungen

Im Jahr 2014 hat das schweizerische Stimmvolk der Revision des Raumplanungsgesetzes zugestimmt. Mit der Revision wird insbesondere die Siedlungsentwicklung nach innen («qualitative Innenentwicklung») gefördert. Das Wachstum der Bevölkerung soll dabei in den bestehenden Siedlungsgebieten und nicht weiter auf Kosten von Kulturland erfolgen. Da das Bauen in bebauten Gebieten komplexer ist und die Gemeinden gefordert sind, die notwendigen Infrastrukturen für die wachsende Bevölkerung zur Verfügung zu stellen, hat das Gesetz die Mehrwertabgabe eingeführt.

Mit Mehrwert ist gemeint, wenn ein Grundeigentümer durch eine rein planerische Massnahme erhöhte Nutzungsmöglichkeiten auf seinem Land erhält. Dies geschieht beispielsweise, wenn aus einer Einfamilienhauszone eine Mehrfamilienhauszone oder aus einer Gewerbezone eine Wohnzone wird. Die Grundstücke erlangen so quasi über Nacht einen (geschenkten) Mehrwert. Von diesem Mehrwert sollen jedoch nicht nur die von einer Planungsmassnahme betroffenen Grundeigentümer, sondern die gesamte Bevölkerung profitieren können. Konkret soll ein Teil des Mehrwerts von den Gemeinden genutzt werden können, um Massnahmen für die Förderung der Innenentwicklung vorantreiben zu können. Darunter sind Massnahmen zu verstehen wie zum Beispiel die Aufwertung von Ufern sowie auch von Fuss- und Radwegen, die Verbesserung des Lokalklimas mittels Baumpflanzungen oder die Erstellung von Infrastrukturanlagen wie sozialen Treffpunkten oder ausserschulischen Einrichtungen.

Im Januar 2021 sind das Gesetz und die Verordnung zum Mehrwertausgleich im Kanton Zürich in Kraft getreten. Damit setzte der Kanton Zürich die bundesrechtliche Vorgabe aus dem Raumplanungsgesetz um. Nun haben die Zürcher Gemeinden bis zum 1. März 2025 Zeit, in ihren Bau- und Zonenordnungen die Mehrwertabgabe zu regeln. Dabei müssen die Gemeinden entscheiden, ob sie überhaupt eine Mehrwertabgabe einführen wollen, und wenn ja, in welchem Umfang die Mehrwerte abgeschöpft werden. Entscheidet sich eine Gemeinde gegen die Einführung einer Mehrwertabgabe, muss dies ebenfalls bis zum 1. März 2025 in der Bau- und Zonenordnung verankert werden.

Der Mehrwertausgleich konkret

Nicht alle durch Planungsmassnahmen generierten Mehrwerte können von den Gemeinden abgeschöpft werden. Das kantonale Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) gibt den Rahmen vor, welche Massnahmen in welchem Umfang abgeschöpft werden können.

Beispielsweise ist beim Einzonen von kantonalen Landwirtschaftszonen in eine Wohnzone nur der Kanton berechtigt, eine Mehrwertabgabe zu erheben, während eine Gemeinde bei Aufzonungen (zum Beispiel Wohnzone W2 zu Wohnzone W3) oder Umzonungen (zum Beispiel Gewerbezone zu Wohnzone) sowie bei Gestaltungsplanungen berechtigt ist, den Mehrwert abzuschöpfen.

Entscheidet sich eine Gemeinde für die Einführung des Mehrwertausgleichs, hat sie folglich den Umfang der Abschöpfung zu definieren. Die Gemeinde kann einerseits entscheiden, welchen Abgabesatz sie auf den Mehrwert erheben möchte, und andererseits, ab welcher Grundstücksgrösse Grundeigentümer abgabepflichtig werden. Das Mehrwertausgleichsgesetz gibt dabei vor, in welchem Rahmen sich der Abgabesatz und die Grundstücksgrösse (sogenannte Freifläche) befinden müssen.

Die Erträge aus dem Mehrwertausgleich fliessen in einen zweckgebundenen Fonds. Dazu müssen die Gemeinden ein entsprechendes Fondsreglement erlassen, welches die Verwendung der Erträge vorgibt und der Gemeindeversammlung zur Abstimmung vorgelegt werden muss. Erst wenn das Fondsreglement an der Gemeindeversammlung angenommen wurde, dürfen die Erträge des Mehrwertausgleichs für raumplanerische Massnahmen gesprochen werden.

Abgabesatz und Freifläche

Die Gemeinden legen in ihrer Bau- und Zonenordnung den Abgabesatz und die Freifläche fest, welche einheitlich für das gesamte Gemeindegebiet gelten. Der Abgabesatz darf zwischen 0 und maximal 40 Prozent definiert werden. Die Grösse der Freifläche kann zwischen 1’200 und 2’000 m² betragen. Grundstücke, deren Fläche kleiner als der gewählte Wert ist, sind von der kommunalen Mehrwertabgabe befreit, sofern der durch eine Planungsmassnahme generierte Mehrwert den Betrag von Fr. 250’000.– nicht übersteigt.

Mehrwertabgabe in Greifensee

Der Gemeinderat bekennt sich zu der vom Raumplanungsgesetz vorgegebenen Siedlungsentwicklung nach innen und hat sich an der letzten Gemeinderatssitzung vom 22. März 2021 für die Einführung einer Mehrwertabgabe entschieden. Die qualitative Innenentwicklung soll gefördert werden und der kommunale Mehrwertausgleich soll dazu beitragen, die notwendigen Infrastrukturen für die wachsende Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Der Abgabesatz auf den Mehrwert wurde auf 40 Prozent, die Freifläche der Grundstücke auf 2’000 m² festgelegt.

Für die Umsetzung des Mehrwertausgleichsgesetzes ist eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung notwendig. Der Gemeinderat hat am 22. März 2021 die Unterlagen zur Durchführung einer Teilrevision der Bau- und Zonenordnung zuhanden der öffentlichen Auflage und Anhörung im Sinne von § 7 des Planungs- und Baugesetzes verabschiedet. In einem nächsten Schritt findet die öffentliche Auflage vom 8. April bis 7. Juni 2021 statt. Innert dieser Frist können die Unterlagen zur Einführung des kommunalen Mehrwertausgleichs während den ordentlichen Schalteröffnungszeiten in der Gemeindeverwaltung eingesehen werden und sind nachstehend aufgeschaltet. Weitere Informationen zum Thema finden Sie auf der Website des Kantons Zürich.

Gemeinderat Greifensee